Introduction

En juillet 2015, le Gouvernement de Sa Majesté a annoncé qu’il souhaitait soumettre les propriétés résidentielles situées au Royaume-Uni, détenues par l’entremise de structures offshores, à l’impôt sur les successions (IHT).

Il aura fallu attendre fin 2016 pour connaître les détails de cette réforme dont l’entrée en vigueur est prévue au 6 avril 2017 ! C’est dire si le délai imposé par les autorités fiscales est court ne laissant que très peu de marge de manœuvre au contribuable concerné.

Cette newsletter entend passer en revue les divers modes de détention d’immeubles au Royaume-Uni et tentera de dégager quelques pistes pour limiter le coût fiscal de ce changement législatif.

Ce document se base sur les deux dernières publications du Gouvernement des 18 août 2016 et 6 décembre 2016. Des clarifications devront encore intervenir avant avril mais il faudra possiblement attendre jusqu’en mars.

*****

A l’inverse des personnes domiciliées (ou deemed domiciled) au Royaume-Uni, les individus non-domiciliées ne sont taxés au niveau successoral que sur leurs biens locaux. Ainsi, la détention d’un immeuble au Royaume-Uni est soumise à l’IHT, peu importe que la personne soit résidente ou non dans ce pays. Afin de parer à cette situation, il était coutume jusqu’à ce jour d’interposer une société offshore entre la personne physique et l’immeuble. Les actions de la société étant considérées comme des biens offshores, elles n’étaient pas soumises à l’IHT à moins que l’individu était devenu domicilié ou deemed domiciled dans l’intervalle. Dans cette hypothèse, l’utilisation d’un trust dit « EPT » permettait de régler le problème de manière permanente. Ces techniques de planification fiscale, tout-à-fait admises par l’HMRC, étaient largement utilisées jusqu’à ce jour (on parlait « d’enveloping »).

Ce régime favorable est sur le point de disparaître entrainant dans son sillage des conséquences fiscales pouvant être très lourdes, ce d’autant plus que le gouvernement a refusé de prendre en compte les coûts liés au de-envelopping de ces structures, c’est-à-dire à leur démantèlement.

1. Achat et financement de biens immobiliers au Royaume-Uni

A titre préliminaire, on relèvera qu’un Res Non Dom (RND) qui procède à l’achat d’un bien immobilier au Royaume-Uni n’implique pas qu’il devienne automatiquement domicilié dans ce pays d’un point de vue fiscal.

L’achat d’un bien immobilier devrait toujours s’effectuer par l’utilisation de clean capital (ou via des fonds déjà taxés au Royaume-Uni) si l’acheteur est un Res Non Dom et imposé selon le principe de la remise. En effet, dans le cas contraire, les fonds utilisés seront imposés comme du revenu ou du gain en capital voire même possiblement les deux.

En théorie, l’utilisation d’un prêt (y compris via un trust) permet de diminuer l’IHT puisque les dettes sont déduites de l’assiette fiscale (l’idéal étant de ramener les fonds propres au Nil Rate Band de £325’000 et de ne pas avoir d’autres biens au Royaume-Uni pour les RND). Attention toutefois que depuis 2013, on ne peut plus déduire des dettes qui ont servi à financer, à entretenir ou à améliorer un bien exonéré (par exemple des biens situés à l’étranger appartenant à un RND). Ainsi, quand un immeuble sert à financier des biens situés à l’étranger (ou si les fonds empruntés sont déposés à l’étranger), la dette n’est pas déductible de l’IHT. Idem si les fonds empruntés sont ensuite déposés sur un compte bancaire libellé en monnaie étrangère dans une banque au Royaume-Uni. Enfin, l’utilisation de fonds étrangers non taxés au Royaume-Uni (dans le cas d’un remittance basis user par exemple) comme remboursement ou paiement des intérêts de la dette immobilière anglaise constitue une remise taxable (peu importe qu’il y ait effectivement rapatriement des fonds ou non au Royaume-Uni). Ainsi, le paiement des intérêts et le remboursement du capital devrait être effectué au moyen de clean capital ou de fonds taxés au Royaume-Uni afin d’éviter la remise.

En cas de détention de l’immeuble par une société, il est prévu selon le nouveau régime que les dettes de la société soient déductibles, peu importe que le prêteur soit une « connected party » (par exemple, l’actionnaire ou un membre de sa famille) ou non. En revanche, le prêt sera pris en considération dans la succession du créancier. Cela s’appliquera à tous les prêts.

Enfin, un emprunt peut avoir des conséquences lors de son remboursement et du transfert subséquent de la propriété sous l’angle de la SDLT (voir ci-dessous, par exemple en cas de remboursement du prêt de la banque par l’actionnaire puis de distribution entre ses mains de l’immeuble, etc.).

L’achat d’un bien immobilier est en effet soumis à la Stamp Duty Land Tax (SDLT). Le taux se monte par tranche :

  • La 1ère tranche de £0 à £125’000 = 0%
  • De £125’001 à £250’000 = 2%
  • De £250’001 à £925’000 = 5%
  • De £925’001 à £1’500’000 = 10%
  • Au-delà = 12%.

Un taux spécial (15%) s’applique pour les achats par des personnes morales (voir ci-dessous) ainsi que pour les résidences secondaires et les propriétés destinées à être louées (surcharge de 3%).

2. La détention directe de l’immeuble au Royaume-Uni par une personne physique

Il s’agit du mode de détention le moins onéreux et le plus simple, surtout si un financement est nécessaire. Toutefois, ce schéma n’assure pas l’anonymat, souvent cher aux Res Non Dom, et la fiscalité n’était jusqu’à ce jour pas la plus avantageuse.

Impôt sur les successions (IHT)

La détention de l’immeuble directement par une personne physique entraîne l’impôt sur les successions (40%), peu importe que le contribuable soit résident ou non, domicilié ou non. Le recours à l’endettement peut être une solution pour limiter l’impact de la fiscalité.

Impôt sur les gains en capitaux

Avant le 6 avril 2015, les plus-values immobilières n’étaient taxables que si le propriétaire était résident et/ou domicilié au Royaume-Uni.

Depuis cette date, ces plus-values sont soumises à l’impôt sur les gains en capitaux (NRCGT de 18% ou 28%), peu importe la résidence et le domicile du propriétaire (sous réserve de prouver qu’il s’agit de la seule ou de la principale résidence du contribuable, Principal Private Residence Relief, PPR).

Autres considérations

Il n’y a pas d’ATED (Annual Tax on Enveloped Dwellings) pour ce type de détention (voir ci-dessous).

3. La détention de l’immeuble au Royaume-Uni par un trust

Impôt sur les successions (IHT)

Ce type de structure entraîne également l’IHT, et ce peu importe le type de trust, la résidence du settlor et des bénéficiaires. Par ailleurs, la mise en trust entraîne la plupart du temps l’application du Relevant Property Regime (l’entry charge peut être évitée par le biais d’un Excluded Property Trust (EPT) puis par l’achat de la maison avec les biens offshores). La taxation peut toutefois être plus intéressante puisque le taux anniversaire n’est que de 6% par période de 10 ans comparé au 40% habituel.

Attention toutefois si le settlor conserve un intérêt dans le trust puisque dans cette hypothèse, l’IHT risque de s’appliquer deux fois (les 6% à la date d’anniversaire plus les 40% à la mort du settlor). En effet, les Gift with Reservation Of Benefit Rules GROB s’appliquent pleinement pour les biens situés au Royaume-Uni, y compris en présence d’un Excluded Property Trust.

HMRC ou le fisc au Royaume-Uni

Tous les immeubles résidentiels au Royaume-Uni seront soumis à l’IHT dès l’année fiscale 2017-2018.

Gains en capitaux

S’agissant des gains en capitaux, le régime du Principal Private Residence Relief (PPR) peut s’appliquer malgré l’interposition d’un trust si le bénéficiaire occupe le logement selon les termes du trust deed et remplit les conditions imposées par la loi.

Sinon, le gain en capital (depuis avril 2015) est imposé directement dans les mains du trustee (NRCGT à 28%). Les gains antérieurs sont actuellement taxés soit entre les mains du settlor (s’il a conservé un intérêt dans le trust et est domicilié au Royaume-Uni) soit entre les mains des bénéficiaires (beneficiary charge sauf si ceux-ci sont taxés selon le principe de la remise et que le gain n’est pas rapatrié dans le pays).

A noter que des changements législatifs au niveau de la taxation des gains en capitaux lors des distributions du trust aux bénéficiaires ou au settlor sont prévus pour avril 2017. Cela dépasse toutefois, le cadre de cette newsletter.

Enfin, on relèvera qu’il peut y avoir des difficultés lorsque le bénéficiaire occupe la maison à titre gratuit ou paie un loyer inférieur au prix du marché. En effet, cela s’apparente à une distribution de capital et les matching rules s’appliquent (il n’y a pas de problème si la propriété est le seul bien du trust mais le bénéficiaire peut devoir payer une somme considérable lors de la vente de celui-ci).

Autres considérations

L’imposition des revenus suit les règles habituelles sur les trusts. L’ATED ne s’applique pas.

4. La détention de l’immeuble au Royaume-Uni par une société

La détention immobilière d’un immeuble au Royaume-Uni par l’intermédiaire d’une société obéit aux règles fiscales suivantes :

Impôt sur les successions (IHT)

A l’heure actuelle, les sociétés étrangères qui détiennent des immeubles résidentiels situés au Royaume-Uni ne sont pas soumises à l’impôt sur les successions ; Par ailleurs, si l’actionnaire n’est pas domicilié (ou deemed domicilied) dans ce pays, il n’est pas soumis à l’impôt sur les successions sur ses actions.

Dès avril 2017, les sociétés offshores (closely held companies de même que tous les partnerships) seront soumises à l’impôt sur les successions. Il n’y aura donc plus d’avantage à recourir à ce type de structure pour échapper à l’IHT.

En clair, au décès de l’actionnaire (peu importe qu’il soit ou non domicilié/résident au Royaume-Uni), un impôt à hauteur de 40% sera dû (sous réserve des exonérations habituelles) sur la valeur de marché des actions de la société qui détient l’immeuble (et non la valeur de l’immeuble lui-même). En cas de donation entre vifs, le même taux (toutefois réduit dès la troisième année de détention) sera applicable si le donateur décède dans les 7 ans.

S’agissant de la notion d’immeuble, il convient de se référer à la définition donnée par la Non Residents Capital Gains Tax (NRCGT).

L’IHT s’appliquera à tout évènement survenu après le 5 avril 2017, étant toutefois précisé qu’une donation avant cette date n’entrainera pas d’imposition y compris en cas de décès du donateur dans les 7 ans.

A noter que le Principal Private Residence Relief (PPR) ne s’applique pas à l’IHT. De même, les propriétés louées et donc non soumises à l’ATED-related Capital Gains Tax (voir ci-dessous) tomberont également sous le coup de l’impôt sur les successions.

Enfin, en cas de vente de l’immeuble, le produit de la vente de celui-ci stocké dans la société restera soumis à l’IHT pendant un délai de deux ans.

« Malheureusement, le Gouvernement de Sa Majesté n’entend pas exonérer d’impôts sur les gains en capitaux (CGT) et les droits de mutation (SDLT) les individus qui démantèlent leurs structures offshores. »

Les exécuteurs de la masse successorale, les héritiers et le trustee seront responsables du paiement de l’impôt et non la société elle-même et/ou les directeurs comme le prévoyait initialement le projet. Par ailleurs, aucune vente de l’immeuble ne pourra être effectuée tant que l’impôt n’aura pas été acquitté.

Enfin, tout arrangement qui viserait à éluder l’impôt sur les successions sera ignoré (anti-avoidance rule). Les prêts seront particulièrement visés (par exemple un individu qui recourt à l’emprunt sans en avoir besoin réellement).

Impôt sur les gains en capitaux

S’agissant des gains en capitaux, les sociétés ne peuvent pas bénéficier du Principal Private Residence Relief (PPR) peu importe le statut de l’actionnaire (résident ou non) et du nombre de jours qu’il passe dans la résidence.

Par ailleurs, concernant l’impôt sur les gains immobiliers, trois régimes complexes se superposent :

–    Depuis le 6 avril 2013, les propriétés immobilières appartenant en totalité ou en partie à des sociétés (locales ou étrangères) et valorisées à plus de £2M (depuis avril 2015 à £1M et depuis avril 2016 à £500’000) sont soumises à la CGT appelée ATED-related Capital Gains Tax.

Le gain en capital correspond à la plus-value réalisée depuis le 6 avril 2013 (taux de 28%) et s’étend pour la période où la propriété est soumise à la taxe ATED (voir ci-dessous). Les propriétés louées ne sont en principe pas concernées. Ce régime s’applique en priorité sur les autres décrits ci-après.

–    Depuis le 6 avril 2015, les propriétés détenues par des sociétés offshores sont soumises à la NRCGT à hauteur de 20%. Ce régime s’applique à condition que l’ATED-related Capital Gains Tax ne s’applique pas. Les propriétés louées sont aussi concernées.

–    Si aucun des deux régimes décrits ci-dessus ne s’applique (par exemple, les gains en capitaux réalisés par une société offshore avant avril 2015), les dispositions habituelles sur les gains en capitaux des sociétés s’appliquent (si les conditions sont remplies et que les exceptions de la section 13 charge ne s’appliquent pas, une imposition en transparence de l’actionnaire résident (uniquement depuis avril 2008 pour ce dernier) ou domicilié au Royaume-Uni se produit)). Une alternative à la vente du bien immobilier consiste à vendre les parts de la société et à ne pas rapatrier l’argent si le contribuable est imposé selon la remise.

Impôt sur le revenu

En ce qui concerne l’impôt sur le revenu, il convient de prêter une attention particulière à ne pas être considéré comme un administrateur caché (shadow director, part 3 ITEPA 2003) de la société auquel cas l’utilisation gratuite du bien (avantage en nature) peut être considérée comme du revenu taxable entre les mains de la personne physique. Attention également de ne pas déplacer le siège de la société au Royaume-Uni si la gestion de celle-ci est effectivement opérée depuis ce pays auquel cas la société sera soumise à la corporation tax.

Par ailleurs, les transfert of assets rules peuvent s’appliquer (imposition de l’actionnaire en transparence si celui-ci conserve un intérêt par exemple s’il utilise le bien immobilier).

Le marché de l'immobilier à Londres risque de baisser fortement suite aux nouvelles mesures du Gouvernement.

Le de-enveloping est un véritable casse-tête pour tous les contribuables disposant d’une propriété résidentielle au Royaume-Uni.

Autres considérations

Depuis le 21 mars 2012, une Stamp Duty Land Tax (SDLT) à hauteur de 15% s’applique à l’achat d’une propriété résidentielle par une « non-natural person » (société, véhicule de placement collectif, unit trust, certains partnerships, etc.) si la valeur du bien est supérieure à £2M (depuis 2014, la valeur a été fixée à £500’000).

Recourir à la vente des actions de la société plutôt que de l’immeuble permet d’éviter la SDLT mais afin de décourager la détention d’immeuble via des sociétés, d’autres règles restrictives ont été adoptées. En effet, une taxe, l’ATED (Annual Tax on Enveloped Dwellings) est due depuis le 1er avril 2013 sur les propriétés résidentielles (dwellings) de plus de £2M détenue par des personnes non-naturelles (le seuil a été progressivement abaissé jusqu’à £500’001 pour l’année 2016).

Cette taxe annuelle est due en fonction de la valeur de la résidence (évaluée au 1er avril 2012 ou à la date d’acquisition si elle est postérieure à cette première date puis chaque 5 ans à la date anniversaire). Pour l’année fiscale 2016-2017 (qui court du 1er avril au 31 mars pour cette taxe), la taxe est par exemple de £3’500 pour une propriété valant entre £500’001 et £1M, de £7’000 entre plus de £1M et £2M de £23’350 entre plus de £2M et £5M, de £54’450 entre plus de £5M et £10M, etc.

L’ATED ne s’applique pas aux immeubles commerciaux ou les résidences situées à l’étranger et celles localisées au Royaume-Uni mais détenues par des trusts ou des personnes physiques. Des exceptions sont prévues pour les sociétés déployant certaines activités (par exemple, dont le but est la location de biens immobiliers, dans un but de charité, etc.).

5. La détention de l’immeuble au Royaume-Uni par une « underlying company » d’un trust

Impôt sur les successions (IHT)

Le recours à un Excluded Property Trust et une société offshore permet actuellement d’éviter pleinement et indéfiniment l’impôt sur les successions.

Toutefois, depuis 2017, l’IHT sera due comme pour la détention directe, via un trust ou via une société. Ce type de structure ne présentera dès lors plus aucun avantage au niveau successoral. Le trustee sera ainsi soumis à la charge anniversaire (6% au maximum tous les 10 ans sur la valeur des actions de la société) et à l’exit charge (taux maximum de 6% établi en proportion depuis la dernière date anniversaire). Par ailleurs, en présence d’un settlor interested trust, un impôt à hauteur de 40% sera dû à la mort du settlor (double imposition !).

Pour le détail, nous nous référons à ce qui a été dit plus haut.

Impôt sur les gains en capitaux

Sous réserve de la NRCGT et de l’ATED related capital gains tax, applicables uniquement au niveau de la société en ce qui concerne les gains en capitaux, il y a un gain au niveau du trust lors de la vente du bien immobilier ainsi que lors de la vente ou de la liquidation de la société. En effet, le gain en capital provenant de la vente de l’immeuble est directement imputé au trust (apportioned, section 13 TCGA 1992 sous réserve d’exceptions).

Dans la plupart des cas et à l’heure actuelle, l’imposition interviendra directement entre les mains du settlor (si le settlor est domicilié au Royaume-Uni et qu’il conserve un intérêt dans le trust et ce peu importe qu’il y ait une distribution ou non) ou des bénéficiaires (régime subsidiaire des matching rules applicable lors d’une distribution uniquement). Il se produit donc une double taxation au niveau du trust (lors de la vente de l’immeuble puis lors du versement du dividende/de la liquidation de la société).

Comme il l’a déjà été relevé ci-dessus, des changements législatifs vont intervenir à ce sujet en avril de cette année notamment s’agissant des « protected trusts », soit des trusts constitués alors que le settlor non-domicilié n’était pas deemed domiciled au moment de la création (pas d’imposition en transparence jusqu’à la distribution).

Il convient également de prêter une attention particulière si le bénéficiaire du trust peut disposer gratuitement de la maison auquel cas les autorités considéreront qu’il y a une distribution de capital taxable entre les mains du bénéficiaire, correspondant au prix de la location à un tiers (le PPR n’est pas applicable dans cette hypothèse).

Impôt sur le revenu

S’agissant de l’impôt sur le revenu, il convient une fois de plus de faire attention à ne pas être considéré comme un shadow director auquel cas l’occupation de la résidence à titre gratuit pourra être considérée comme du revenu imposable (bénéfice en nature). Le problème est toutefois moins délicat que pour la détention directe des actions de la société notamment si les directeurs et les trustees sont des personnes différentes (contrôle de la société par le trustee).

Autres considérations

Le régime de l’ATED, de l’ATED related capital gains tax et de la SDLT à 15% s’appliquent pleinement au niveau de la société.

Conclusion

On assiste aujourd’hui à un véritable mouvement de démantèlement des structures offshores détenant des immeubles. En effet, dès avril 2017, elles n’offriront plus aucune protection contre l’impôt sur les successions.

Si l’immeuble est soumis à l’ATED, nous préconisons de démanteler la structure bien que cela risque d’engendrer un coût fiscal élevé.

Cela sera notamment le cas s’agissant des gains en capitaux réalisés sur l’immeuble.

En cas de prêts, il peut également y avoir une Stamp Duty Land Tax (SDLT) à payer.

Si l’immeuble n’est pas soumis à l’ATED (par exemple, il est loué), il peut valoir la peine de laisser la structure intacte (le taux d’imposition sur les gains en capitaux étant même plus bas), étant précisé qu’il y a actuellement une initiative afin de soumettre les sociétés offshores à la UK corporation tax.

Afin de limiter l’IHT, le contribuable peut décider de se dessaisir du bien immobilier en faveur de son conjoint (exonération totale sauf si le transfert de propriété a lieu d’une personne domiciliée au Royaume-Uni en faveur d’un époux/épouse domicilié(e) à l’étranger) ou de descendant (à condition de ne plus utiliser le bien en question). Il peut également être opportun de monter une structure de détention collective en se mettant avec d’autres investisseurs (widely held company), de conclure une assurance-vie ou de recourir à des prêts.

Share